Ein Massivhaus bewerten – Immobilienbewertung

Wer sich mit dem Kauf oder Verkauf eines Hauses auseinander setzt, möchte natürlich den optimalen Preis bekommen. Doch wie sieht dieser aus? Hier ist es von grundlegender Bedeutung, die Immobilie korrekt zu bewerten, um einen günstigen Kaufpreis zu ermitteln bzw. einen profitablen Kaufpreis zu erlangen. Doch woran lässt sich der Preis einer Immobilie festmachen? Für die Bewertung eines bestehenden Massivhauses gibt es verschiedene Checklisten und Ratgeber. Die wichtigsten Grundlagen dazu wollen wir im Folgenden vorstellen.

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Zunächst sollte man sich die Frage stellen, wie die Immobilienbewertung konkret abläuft. Hier gibt es keine einheitlichen Aussagen, da es auf die Art der Immobilie selbst, aber auch auf die Bewertungsmethode ankommt. Grundlegend unterscheidet man in diesem Zusammenhang drei Methoden zur Immobilienbewertung:

1. Vergleichswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Ertragswertverfahren

Alle drei Methoden überprüfen verschiedene Aspekte und setzen diese ins Verhältnis zueinander.

Zu den wichtigsten Aspekten für die Immobilienbewertung zählen dabei:

• Bauweise (Massivhaus, Fertighaus usw.)
• Baujahr
• Zustand der Immobilie (Renovierungen / Sanierungen bereits vorgenommen, anstehend)
• Nachfrage und Angebot auf dem Markt
• Vermietung ja oder nein
• Lage (Mikro- und Makrolage)

Der richtige Ansprechpartner für die Immobilienbewertung ist stets ein Sachverständiger. Aber auch Makler oder ein Gutachterausschuss können hierbei hilfreich zur Seite stehen. Selbst die Online-Immobilienbewertung ist mittlerweile denkbar.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt dabei besonders häufig vor. Dies liegt daran, dass es die aktuelle Marktlage in die Bewertung mit einbezieht und somit einen objektiven Überblick über den momentanen Verkehrswert der Immobilie bietet.

Angewendet werden kann das Vergleichswertverfahren für bebaute und unbebaute Grundstücke gleichermaßen. Immobilien und Grundstücke gleichwertiger Art werden dabei miteinander verglichen. In aller Regel werden hier Immobilien, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden, miteinander verglichen, sprich Ein- und Zweifamilienhäuser, aber auch Eigentumswohnungen. Die miteinander zu vergleichenden Immobilien sollten für eine realistische Einschätzung

• in der gleichen Region / Einzugsgebiet liegen,
• sich in Größe und Ausstattung ähneln und
• eine Bewertung in etwa dem gleichen Zeitraum durchlaufen haben.

In erster Linie muss der Wert von Grund und Boden ermittelt werden, wobei die Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse einen wichtigen Anhaltspunkt darstellt. Eine solche Sammlung muss dabei mindestens zehn vergleichbare Grundstücke vereinen, damit sie eine gewisse Aussagekraft erhält. Auch Bodenrichtwertkarten können Aufschluss geben. Für die baulichen Objekte selbst stehen wiederum Kaufpreissammlungen der deutschen Gutachterausschüsse zur Verfügung.

Wann das Vergleichswertverfahren Sinn macht

Das Vergleichswertverfahren macht immer dann Sinn, wenn Wohnimmobilien bewertet werden müssen. Auch bei Schenkungen und Erbschaften kommt es zum Einsatz, um die Steuerlast zu ermitteln. Im Scheidungsverfahren dient das Verfahren der Vermögensaufstellung der beiden Ehepartner und ebenso in den Bereichen Kauf und Verkauf bzw. Bestandsaufnahme des Wohneigentums ist das Vergleichswertverfahren die erste Wahl.

Vor- und Nachteile beim Vergleichswertverfahren

Vorteilhaft beim Vergleichswertverfahren ist, dass es den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie widerspiegelt und sehr leicht nachzuvollziehen ist. Auch spricht es für eine hohe Zuverlässigkeit.

Nachteilig sind hingegen die Vergleichsobjekte, die in der Praxis oft nicht in ausreichender Anzahl (mindestens zehn) zur Verfügung stehen. Das Ergebnis kann stark schwanken, im Gegensatz zu Sach- und Ertragswerten. Dies ist abhängig von der aktuellen Marktlage, weshalb mit dem Vergleichswertverfahren nur eine Momentaufnahme möglich ist.

Das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung

Auch mit dem Sachwertverfahren kann die Immobilienbewertung erfolgen. Dieses richtet sich nach den gesetzlichen Grundlagen aus der

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den
• Wertermittlungsrichtlinien (WertR).

Angewendet wird das Sachwertverfahren vorwiegend bei Immobilien, die sich nicht auf dem Mietmarkt befinden, sprich Häusern und Wohnungen, die von den Eigentümern selbst genutzt werden. Sofern das Sachwertverfahren als maßgebendes Wertermittlungsverfahren eingesetzt wird, ergibt sich daraus später der Verkehrswert einer Immobilie.

Hierbei wird zunächst der Bodenwert inklusive Erschließungskosten ermittelt. Im zweiten Schritt erfolgt die Ermittlung des Gebäudesachwerts, bestehend aus dem Bauwert samt Baunebenkosten und Wert der Außenanlagen.

Damit der Sachwert ermittelt werden kann, sind die folgenden Punkte zu berücksichtigen:

• Bodenwert,
• Grundstücksgröße,
• Baubeschreibung für sämtliche Gebäude und Außenanlagen, die sich auf dem Gelände befinden,
• Baujahr aller Bauwerke,
• Beschreibung von Grundstück und Boden,
• Daten zum umbauten Raum,
• Reparatur- und Instandhaltungsrückstau und
• Angaben zu besonderen betrieblichen Einrichtungen.

Auch die Restnutzungsdauer sollte mit einbezogen werden, sowie der Gebäudezustand hinsichtlich Abnutzung und Instandhaltung.

Wann macht das Sachwertverfahren Sinn?

Das Sachwertverfahren wird gerne für Immobilien angewendet, die keine Mieterträge einbringen (z. B. Fabriken oder militärische Anlagen), sowie für selbst genutzte Immobilien jedweder Art.

Vor- und Nachteile beim Sachwertverfahren

Vorteilhaft beim Sachwertverfahren ist, dass es den reinen Substanzwert von bebauten Grundstücken widerspiegelt. Allerdings gilt das Verfahren auch als realitätsfern. Denn bestimmt wird das Ergebnis durch die Marktanpassungsfaktoren, die individuell ausgewählt werden können.

Das Ertragswertverfahren

Das dritte Verfahren zur Immobilienbewertung ist das Ertragswertverfahren.

Auch hier kommen zwei grundlegende Werte zur Ermittlung des Gesamtergebnisses zum Einsatz:

1. Bodenwert
2. Wert aus den Einnahmen (Miete, Pacht)

Außerdem unterscheidet man das Ertragswertverfahren nochmals in das vereinfachte und das vollwertige Ertragswertverfahren. In ersterem Fall bleiben Bodenwert und Bodenwertverzinsung für die Ermittlung außen vor. Lediglich die Gebäude und baulichen Anlagen werden berücksichtigt. Das vollwertige Verfahren berücksichtigt diese Werte mit, wobei sie im Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Erst im zweiten Schritt erfolgt die Ermittlung des Mietwertes.

Er setzt sich zusammen aus

• Lage,
• Ausstattung (Qualität der Ausstattung) und
• Größe des Objektes.

Daraus ergibt sich ein Rohertrag. Dieser ist zu reduzieren um die Bewirtschaftungskosten, die nicht umlagefähig sind. Auch der Liegenschaftszins muss mit eingerechnet werden. Er ergibt sich aus der Lage und der Nutzungsart des Objekts. Er wird multipliziert mit dem Bodenwert, so dass sich die Bodenwertverzinsung ergibt. Sie ist vom Erlös aus der Immobilie abzuziehen.

Wann das Ertragswertverfahren Sinn macht

Das Ertragswertverfahren wird vorwiegend für Objekte verwendet, welche Mieterträge erzielen, zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien usw. Aber auch Eigentumswohnungen, die für eine Vermietung geeignet sind, können so bewertet werden.

Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Vorteilhaft beim Ertragswertverfahren ist, dass es sich sehr gut für Anlageobjekte eignet, wo die Mieteinnahmen von entscheidender Bedeutung sind. Nachteilig ist, dass ein unpassender Liegenschaftszins das gesamte Ergebnis verfälschen kann.

Die Mikro- und Makrolage

Entscheidend für die Bewertung von Immobilien sind auch die Mikro- und Makrolage. Hierbei unterscheiden sich die beiden Lagen wie folgt:

Mikrolage & Makrolage:

• Weitere Umgebung der Immobilie
• Unmittelbare Nachbarschaft
• Nachbarschaft im weiteren Sinn (z. B. Gewerbegebiet in der Nähe)
• Charakter des Quartiers
• Verkehrsanbindungen
• Lage der Straße und des Gebäudes
• Infrastruktur (Einkauf, Kitas, Schulen, Autobahn usw.)
• Direkte Umgebungseinflüsse auf das Gebäude