Ohne Baugenehmigung bauen: Genehmigungsfreie Bauvorhaben

Eine Baugenehmigung – das klingt nach bürokratischem Hürdenlauf, aber sie ist ein unerlässlicher Bestandteil für Ihr geplantes Bauprojekt. Sie erfordert jedoch eine gewisse Vorarbeit: das Stellen eines Bauantrags einschließlich der sorgfältigen Ausarbeitung Ihrer Baupläne. Ein weitverbreiteter Irrglaube ist, dass ein erschlossenes Baugrundstück eine bauliche Spielwiese ohne Regeln ist. Tatsächlich gibt es klare Unterscheidungen zwischen sogenannten verfahrensfreien Vorhaben, die ohne Baugenehmigung in die Tat umgesetzt werden können, genehmigungsfreien Bauvorhaben, für die Sie trotzdem eine Bauanzeige durchführen müssen und solchen, für die Sie, wenn Sie ohne Baugenehmigung bauen, eine Strafe zu erwarten haben.

Wenn Sie die begehrte Baugenehmigung in den Händen halten, hat diese ausschließlich für die im Bauantrag aufgeführten Details eine begrenzte Gültigkeitsdauer von drei Jahren. Wenn Kontrollen auf Ihrer Baustelle durchgeführt werden, ist die Vorlage dieser Genehmigung Pflicht. Aber Vorsicht! Verstöße gegen die Vorschriften können saftige Geldstrafen und beim Bauen ohne Baugenehmigung den Abriss Ihres Gebäudes nach sich ziehen.

Wie bereits zuvor erwähnt, unterliegen die Regeln fürs legale Bauen ohne Baugenehmigung regionalen Unterschieden, da sie von Bundesland zu Bundesland variieren. Hier sind einige Beispiele für genehmigungsfreie Bauvorhaben, die in der Regel ohne die Notwendigkeit einer Baugenehmigung umgesetzt werden können:

• Kleine Gartenhäuser & Schuppen sind genehmigungsfrei mit einem Volumen von 30 bis zu 75 Kubikmetern je nach Landesbauordnung
• Eine Terrassenüberdachung ist ohne Baugenehmigung oder Strafe in der Regel bis zu einer Bautiefe von 3 Metern möglich
• Einzäunungen und gemauerte Einfriedungen bis zu einer Höhe von 2 Metern zählen ebenfalls oft zu den genehmigungsfreien Bauten im Außenbereich – beachten Sie jedoch, dass diese Regel eine Ausnahme hat, wenn Ihr Grundstück an den öffentlichen Bereich grenzt, dann gilt nämlich eine Maximalhöhe von 1 Meter
• Genehmigungsfrei sind Carports in den allermeisten Fällen, als bauliche Anlagen unterliegen sie aber immer der jeweiligen Landesbauordnung
• Ein Pool ohne Baugenehmigung ist legitim bei einem Fassungsvermögen von bis zu 100 Kubikmetern

Keine Baugenehmigung erfordern zudem Anlagen für Lüftung, Heizung und Abwasser.

Das Bauanzeigeverfahren repräsentiert eine simplere und verkürzte Form des Bauantrags und bietet damit einen schnelleren und kostengünstigeren Weg für bestimmte Bauprojekte wie die oben genannten genehmigungsfreien Bauten im Außenbereich. Ob eine effizientere Abwicklung mit einer Bauanzeige möglich ist oder Sie doch einen traditionellen Bauantrag stellen müssen, hängt vom lokalen Bebauungsplan und der Landesbauordnung ab. Entspricht Ihr Bauvorhaben haargenau den Vorschriften des Bebauungsplans für Ihr Grundstück und haben Sie eine ordnungsgemäße Bauanzeige eingereicht, können Sie Ihr Projekt nach einer Wartezeit von nur 4 Wochen als genehmigt betrachten, solange keine vorherige Ablehnung durch das Bauamt erfolgt.

Für das Bauanzeigeverfahren müssen bestimmte Unterlagen vollständig übergeben werden, und es gibt keine Möglichkeit zur Nachreichung. Hier sind die erforderlichen Dokumente:

• Eine Bauherrenmitteilung über Ihr Bauvorhaben.
• Ein Entwurf des Bauprojekts ohne bautechnische Erläuterungen.
• Eine schriftliche Erklärung des Unterzeichners zum Entwurf.
• Ein Gutachten zu Statik, Wärme- und Schallschutz.
• Ein Erhebungsbogen mit allen Einträgen zur Bautätigkeit.

Ohne Baugenehmigung zu bauen, wenn diese eigentlich vorgeschrieben ist, birgt in Deutschland erhebliche rechtliche Konsequenzen und kann zu empfindlichen Geldstrafen führen. Die Höhe der Bußgelder hängt von der Ausdehnung und dem Umfang des illegalen Baus ab, der ohne erforderliche Baugenehmigung durchgeführt wurde. Das örtliche Bauamt kann Bußgelder verhängen, die bis zu 50.000 Euro erreichen können. Auch wenn Sie das Bußgeld für ein genehmigungspflichtiges Bauprojekt zahlen, das ohne die erforderliche Genehmigung realisiert wurde, bringt das Bauen ohne Baugenehmigung den Abriss des betreffenden Bauwerks unweigerlich mit sich.

Neben den potenziellen Strafen für das Bauen ohne Baugenehmigung auf Ihrem Grundstück sollten Sie auch bedenken, dass größere Umbauarbeiten in Ihrem Haus zu kostspieligen Konsequenzen führen können, wenn Sie keine Baugenehmigung von den zuständigen Behörden erhalten haben. Zum Beispiel kann der Umbau eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes ohne die erforderliche Genehmigung nach sich ziehen, dass die Nutzung ausgesetzt wird und Sie aufgefordert werden, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Dies kann nicht nur zeitaufwendig, sondern auch finanziell belastend sein.