Grundbuch Lexikon – Alle Infos auf einen Blick

Wer sich für den Kauf oder Bau eines Hauses oder eines Grundstücks interessiert, sollte sich dabei keinesfalls nur auf die Sympathie dem Verkäufer gegenüber oder einen günstigen Preis verlassen. Rechtskräftig wird der Kaufvertrag erst nach Eintrag des Eigentumsübergangs in das Grundbuch. Doch was versteht man unter dem Grundbuch? Welche Dinge werden hier eingetragen? Welche Kosten entstehen? Diese und viele weitere Fragen rund um das Grundbuch wollen wir im folgenden Artikel erläutern.

Das Grundbuch – was ist das eigentlich?

Das Grundbuch stellt nichts anderes, als ein Register dar. In diesem Register werden wichtige Daten zu Grundstücken erfasst, so etwa

• dessen Belastungen oder
• die Eigentumsverhältnisse am Grundstück.

Dadurch soll vermieden werden, dass unklare Rechtsverhältnisse im Zusammenhang mit dem Grundstück entstehen. Das Grundbuch wird in ganz Deutschland bei den jeweils zuständigen Amtsgerichten geführt. Einzige Ausnahme bildet Baden-Württemberg. Im Grundbuch gibt es ein Bestandsverzeichnis. In diesem sind Angaben über das Grundstück enthalten, die die

• Wirtschaftsart,
• Lage und
• Größe widerspiegeln.

Darüber hinaus finden sich Angaben zu:

• Miteigentumsanteilen,
• grundstücksgleichen Rechten oder
• Veränderungen einer dieser Werte.

Drei Abteilungen im Grundbuch – Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch unterteilt sich in die drei Abteilungen I, II und III. Dabei enthalten die einzelnen Abteilungen unterschiedliche Werte, wie folgende Aufstellung verdeutlicht:

Abteilung I:

Hier finden sich Angaben zu dem oder den Eigentümern. Die genauen Eigentumsanteile sind bei mehreren Eigentümern festzuhalten, wie es etwa bei einer Erbengemeinschaft der Fall wäre. Auch die Rechtsform, in der die Eigentümer zueinander stehen, ist aus Abteilung I des Grundbuchs ersichtlich. Ebenfalls muss hier ein Eintrag erfolgen, der aufzeigt, wie der Eigentumseintrag vorgenommen wurde. Bekanntes Beispiel ist hier die „Auflassung“. Dieser Begriff besagt nichts anderes, als dass der Erwerb des Grundstücks durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag erfolgt ist.

Abteilung II:

In Abteilung II finden sich alle Belastungen des Grundstücks, ausgenommen derer, die sich in Abteilung III finden lassen.

Dazu zählen unter anderem:

• Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerecht; Recht, Leitungen, Rohre und Co. über ein Grundstück zu führen),
• Nießbrauchrecht (wenn ein Wohnrecht bzw. Nutzrecht eingeräumt ist) oder
• Vorkaufsrechte (wenn einem Dritten ein Vorkaufsrecht auf das Grundstück eingeräumt wurde).

Abteilung III:

Schließlich gibt es noch die Abteilung III, in der weitere Belastungen des Grundstücks vermerkt werden. Typisch für diesen Bereich ist die Eintragung von

• Grundschulden,
• Hypotheken,
• Rentenschulden,
• Vormerkungen und
• Widersprüche.

Die Vormerkungen und Widersprüche müssen sich dabei auf die genannten Grundpfandrechte beziehen. Unterteilt wird das Grundbuch Abteilung III in Spalten. In der ersten Spalte müssen die einzelnen Rechte fortlaufend nummeriert werden. Die Reihenfolge gibt damit den Rang des Rechts an.

Grundschulden und Hypotheken – was ist was?

Grundschulden und Hypotheken – auf den ersten Blick zwei Begriffe, die fast das Gleiche meinen könnten? Weit gefehlt, denn es gibt deutliche Unterschiede zwischen diesen beiden Begriffen.

Grundschulden werden meist zur Absicherung eines Darlehens eingetragen. Das heißt, wird ein Grundstück erworben und müssen die Käufer dafür ein Darlehen bei einem Kreditinstitut aufnehmen, so muss er für diese Verbindlichkeit haften. Das Grundstück selbst dient dem Kreditgeber dann als Sicherheit. (Hier erfahren Sie wie Sie das richtige Grundstück finden!) Es wird dementsprechend eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Diese wird erst auf Antrag wieder aus dem Grundbuch gestrichen.

Hypotheken dienen ebenfalls als Sicherheiten für die verschiedenen Baufinanzierungskredite, wie die

• Inhaberhypothek,
• Buchhypothek,
• Höchstertragshypothek oder
• Sicherungshypothek.

Allerdings sind Hypotheken stets an die zugrunde liegende Forderung gebunden. Es handelt sich dementsprechend um die dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung. Sobald die Forderung nichtig wird, gilt dies auch für die Hypothek.

Zur Verdeutlichung des Unterschieds hier ein Beispiel:

A kauft eine Immobilie für 100.000 Euro und nimmt dafür 60.000 Euro Kredit auf. Dieser wird mit einer Grundschuld besichert. Nach 20 Jahren ist das Darlehen abgezahlt. A nimmt einen weiteren Kredit bei der gleichen Bank auf, um Renovierungsarbeiten durchzuführen. Die Grundschuld bleibt bestehen und sichert den neuen Kredit.

A kauft die gleiche Immobilie, nimmt den gleichen Kredit auf. Die Absicherung erfolgt mittels einer Hypothek. Nach Abzahlung des Kredits wird wieder ein neuer Kredit aufgenommen. Die Hypothek ist mit Abzahlung des Kredits nichtig geworden und aus dem Grundbuch auszutragen.

A kauft die gleiche Immobilie mit dem gleichen Darlehen und besichert dieses mit der Grundschuld. Nach 20 Jahren ist der Kredit abgezahlt, bei einer anderen Bank soll ein weiterer Kredit aufgenommen werden. Dieser kann nur als zweitrangige Grundschuld besichert werden, solange kein Antrag auf Löschung der ursprünglichen Grundschuld erfolgt ist.

Grundschuld löschen – Sinnvoll oder nicht?

Obwohl es also durchaus Sinn machen kann, die Grundschuld zu löschen, warnen Experten vor der voreiligen Löschung. Denn die bestehende Grundschuld kann für das nächste Darlehen genutzt werden. Dadurch lassen sich die erneuten Kosten für die Eintragung der Grundschuld sparen und das mittels Grundschuld besicherte Darlehen wird ebenfalls günstiger angeboten.

Warum ist die Rangfolge im Grundbuch so wichtig?

Die Rangfolge der einzelnen Grundpfandrechte wird in Abteilung III des Grundbuchs ebenfalls hinterlegt. Sie gibt an, in welcher Reihenfolge die einzelnen Gläubiger im Falle einer Zwangsvollstreckung bedient werden. Man unterscheidet dabei in erstrangige Grundpfandrechte, die meist bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts reichen und in nachrangige Grundpfandrechte.

Beispiel:

Im Grundbuch ist ein erstrangiges Grundpfandrecht über 75.000 Euro eingetragen. Dieses steht der Bank A zu. Die Bausparkasse hat ein zweitrangiges Grundpfandrecht über 22.000 Euro eingetragen und Bank B ein drittrangiges Grundpfandrecht über 7.000 Euro. Es kommt zur Zwangsvollstreckung der Immobilie, die einen Erlös von 79.000 Euro bringt.
Bank A erhält aus diesem Erlös die 75.000 Euro, die sie eingetragen hat. Die Bausparkasse erhält noch 4.000 Euro, wohingegen Bank B leer ausgeht.

Einblicke in das Grundbuch – wem werden sie gewährt, wem nicht?

Das Grundbuch ist ein öffentlich zugängliches Register. Demnach darf jeder in das Grundbuch einsehen, der ein öffentliches, wirtschaftliches, rechtliches oder sonstiges Interesse an der Einsichtnahme hat. Die Berechtigung muss im Antrag auf Einsichtnahme begründet werden und wird im Einzelfall überprüft. Dennoch gibt es auch Ausnahmen, die keinen Einblick in das Grundbuch erhalten können, wie die folgende Aufstellung verdeutlicht: