Wann ist mein Massivhaus zur Abnahme bereit?

Ein neu errichtetes Massivhaus muss natürlich auch abgenommen werden. Doch wann kann die Abnahme erfolgen?  Dies ist grundsätzlich erst dann möglich, wenn alle Leistungen, die vereinbart wurden, auch tatsächlich abgeschlossen wurden.

Beispielhaft sollen folgende Fälle zeigen, wann eine Abnahme des Hauses möglich ist:

a) Der Architekt soll die Planung erstellen: Die Planung wurde erstellt und übergeben, die Abnahme kann erfolgen.

b) Der Architekt soll bis zur Leistungsphase 8 arbeiten: Die Abnahme kann erst erfolgen, nachdem der Architekt die Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung aufgefordert und ihnen eine Nachfrist gesetzt hat. Außerdem muss er das Beseitigen der Mängel bzw. die Nachbesserungsarbeiten überwachen.

c) Der Architekt soll bis zur Leistungsphase 9 arbeiten: In diesem Fall ist die Abnahme erst dann möglich, wenn die Gewährleistungsfristen aller am Bau beteiligten und ausführenden Unternehmen abgelaufen sind. Eine vorzeitige Abnahme ist nur dann möglich, wenn sie ausdrücklich vertraglich festgelegt worden ist.

Abnahme ist nicht gleich frei von Mängeln

Das Werk, das ein Architekt oder Bauingenieur erbringt, wird nicht körperlich übergeben. Daher ist die Abnahmefähigkeit laut Rechtsprechung nicht gleichbedeutend mit der Mängelfreiheit. Hier sprechen die Juristen auch dann von einer Abnahme, wenn das vereinbarte Werk bzw. die Leistungen in einem vertragsgemäßen Zustand zumindest „in der Hauptsache“ erstellt wurden.

Allerdings gilt ebenso die Bezahlung der Leistungen des Architekten oder Bauingenieurs als Abnahme, wenn die Leistungen erbracht wurden. Das sagt zumindest eine Entscheidung des OLG Köln aus dem Jahre 1991 aus. Wird das Werk dagegen nicht abgenommen, etwa weil eine Kündigung des Vertrages ausgesprochen oder dieser in gegenseitigem Einvernehmen aufgehoben wurde, so beginnt die Verjährungsfrist etwas anders zu laufen. Sie entsteht dann, wenn die Abnahme des Werks des Architekten endgültig verweigert wurde.

Wann beginnen die üblichen Gewährleistungspflichten?

Auch sollten sich frisch gebackene Eigenheimbesitzer die Frage stellen, ab wann die Gewährleistungen beginnen. Diese Fristen beginnen nach §§ 638, 646 BGB mit der vollständigen Übergabe des Werks, also der Abnahme. Eine formularmäßige Verkürzung oder gar Anpassung an die VOB/B ist dabei nicht möglich.

Wichtig sind auch Zusätze im Vertrag. Wurde in diesem vereinbart, dass der Bauherr sich zunächst am mitverantwortlichen Bauunternehmer schadlos hält, so beginnt die Verjährungsfrist für den Architekten erst dann, wenn diese Forderungen dem Bauunternehmer gegenüber nicht realisiert werden können.

Ebenfalls gibt es bestimmte Situationen, in denen die Verjährungsfrist gehemmt wird, also nicht weiter läuft. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Architekt und Auftraggeber prüfen, ob ein Mangel am Werk des Architekten vorliegt oder Architekt und Bauunternehmer versuchen, einen Mangel gemeinsam zu beseitigen. Erst wenn der Bauherr das Ergebnis einer Überprüfung mitgeteilt bekommt, der Mangel beseitigt wurde oder eine Weigerung erfolgt, diesen zu beheben, läuft die Verjährungsfrist wieder regulär weiter.

Welche Verjährungsfristen gelten?

Wichtig für Bauherren, die einen Architekten beauftragen, ist es ebenfalls, die genauen Verjährungsfristen zu kennen und diese sind unterschiedlich hoch. Sie werden in § 638 BGB in den ersten beiden Absätzen beschrieben.

Demnach heißt es, dass

• Gewährleistungsansprüche gegen Architekten, die Arbeiten „bei Bauwerken“ durchgeführt haben, fünf Jahre lang bestehen und dass
• Gewährleistungsansprüche bei Landschaftsarchitekten, deren Leistungen sich auf ein Grundstück beziehen, nur ein Jahr bestehen.

Was ist eigentlich ein „Bauwerk“?

Und hier wird es im Juristendeutsch schwer. Denn ein „Bauwerk“ ist ein weit gefasster Begriff, der nicht immer ganz einfach zu definieren ist. Denn die Rechtsprechung sieht bereits die Planung und Verlegung von Pflastersteinen auf dem Hof als Bauwerk an. Damit unterliegt diese der fünfjährigen Gewährleistungspflicht.

Innenarchitekten, die für die Einrichtung des Hauses zuständig sind, können ebenfalls der einen oder anderen Gewährleistungsfrist unterliegen. Werden nur Möbel in die Räume gestellt, greift die einjährige Frist. Werden allerdings Einbauschränke integriert, mit deren Einbau in die Gebäudesubstanz eingegriffen wird, handelt es sich um Arbeiten am Bauwerk und damit greift die fünfjährige Verjährungsfrist.

Die fünfjährige Verjährungsfrist gilt übrigens nicht nur bei den Leistungen von Bauingenieuren, sondern ebenso bei Leistungen von

• Tragwerksplanern,
• Ingenieuren für Sanitär, Elektro oder Heizung,
• Gutachter und beratende Ingenieure*,
• Vermessungsingenieure** und
• Bodengutachter.

* Die Gewährleistung für den Gutachter greift selbst bei Sanierungsgutachten.

** Die Gewährleistung für Vermessungsingenieure beträgt fünf Jahre, wenn etwa Absteckung und Einmessung des Hauses auf dem Grundstück falsch abgelaufen sind.

30 Jahre Gewährleistung sind möglich

Es gibt aber auch Ausnahmen und hier können Gewährleistungsfristen von bis zu 30 Jahren greifen. Diese gelten immer dann, wenn zum Beispiel Mängel arglistig verschwiegen werden. In § 639 BGB heißt es dazu, dass die Mangelhaftigkeit der Leistung dem Architekten bzw. Ingenieur bekannt sein muss. Außerdem muss ihm klar sein, dass der Mangel die Bauleistung erheblich beeinträchtigt. Dann tritt die 30-jährige Gewährleistungspflicht in Kraft.

Typische Beispiele dafür sind:

• Nebenpflichtverletzungen,
• Organisationsverschulden: Der Architekt hat einen Mangel nicht entdeckt, weil er seinen Betriebsablauf nicht ausreichend organisiert hat.
• Sekundärhaftung: Der Architekt verschweigt dem Bauherrn, dass er für einen Mangel selbst verantwortlich ist.
• Gesamtschuldausgleich,
• Verschulden bei Vertragsschluss und
• Schadenersatzansprüche Dritten gegenüber, die aus einem deliktischen Verhalten des Architekten oder Ingenieurs entstanden sind.

Sollte man die Mängelbeseitigung oder einen Preisnachlass fordern?

Was ist im Fall des Falles zu tun? Kann eine Mängelbeseitigung unterlassen werden, wenn dafür ein Preisnachlass gewährt wird? Diese Frage ist mit einem klaren Nein, aber… zu beantworten. Denn wie so oft, gibt es Ausnahmen. Dazu muss man sich die Vertragsgestaltung genauer ansehen.

Alle Verträge, die Bauherren mit Generalunternehmern, Bauträgern oder Handwerksbetrieben schließen, sind als Werkverträge einzustufen. Die Auftragnehmer verpflichten sich damit, mangelfreie Leistungen zu erbringen. Das gilt aber nicht nur, wie oft angenommen, für BGB-, sondern auch für VOB-Verträge. Ein Preisnachlass kann zwar vereinbart werden, er stellt aber juristisch gesehen immer eine Ausnahme dar.

Kann die Beseitigung des Mangels abgelehnt werden?

Sowohl der Bauherr, wie auch der Auftragnehmer haben allerdings das Recht, die Beseitigung eines Mangels abzulehnen. Beim Bauherrn ist das oft der Fall, wenn die damit verbundene Beeinträchtigung für ihn unzumutbar ist.

Der Auftragnehmer kann die Beseitigung verweigern, wenn sie mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand versehen ist. Hier ist allerdings Vorsicht geboten: Auch wenn die Kosten für die Mängelbeseitigung höher erscheinen, als die eigentliche Herstellung der Leistung, muss das nicht mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand gleichgesetzt werden. Der Auftragnehmer ist zudem grundsätzlich dazu verpflichtet, alle Mängel zu beseitigen, die die Funktionstüchtigkeit des Gebäudes beeinträchtigen. Einwandfreie Nacharbeit ist selbst dann zwingend vorgeschrieben, wenn der Mangel aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden ist.

Wie hoch sollte der Preisnachlass ausfallen?

Wichtig außerdem: Wie hoch sollte der Preisnachlass ausfallen, wie wird er berechnet? Diese Berechnungsformel ist in § 427 BGB geregelt. Darin heißt es, dass der Preisnachlass sich aus der Differenz zwischen einwandfreier Leistung und Mangel ergibt. Dieser Mangel muss sich dabei auf die Beeinträchtigung des Hauses beziehen. Im Klartext heißt das: Wird der Verkehrswert des Hauses durch den bestehenden Mangel verringert, so ist genau diese Verringerung als Preisnachlass zu gewähren. Die Kosten der Beseitigung des Mangels spielen demnach keine Rolle.