Bodengutachten – Vorabmaßnahme beim Grundstückskauf

Der Grundstückskauf steht an und Lage, Preis und Größe des Grundstücks passen. Da möchte man sofort zuschlagen, doch genau das ist der falsche Weg. Denn auch wenn die Kriterien vermeintlich stimmen, so muss man doch davon ausgehen, dass im Verborgenen so manches Geheimnis steckt.

Erkundigungen vor dem Grundstückskauf einholen

So sollten angehende Bauherren vor dem Grundstückskauf Erkundigungen einholen. Oft können Nachbarn oder Anwohner Auskunft darüber geben, ob das Hanggrundstück stabil steht. Denn geneigte Straßenlaternen oder genauso das Wissen um einen Hohlweg, der vor Jahren hier entlang geführt hat, mittlerweile jedoch verfüllt wurde, kann sinnvoll sein. Ebenfalls lohnt ein Blick in die Bebauungspläne (Was ist ein Bebauungsplan?) älteren Datums, da auf diesen sich oftmals bestimmte Problemfälle zeigen.

Entstehen können die für den Bau schwierigen Bodenverhältnisse unter anderem durch ehemals andere Nutzung. Ein Hang, der nur aufgeschüttet wurde, eine ehemalige Mülldeponie oder gar ein alter Steinbruch – das sind oft Böden, die eine Bebauung schwierig machen. Sandige Böden und poröses Gestein sind ebenfalls oft nachteilig. So könnte das Massivhaus zwar gebaut werden, doch besteht immer die Gefahr, dass es eines Tages in sich zusammen sackt. Wer auf einem felsigen Boden bauen will, aber auf einen Keller nicht verzichten möchte, muss oft Sprengungen vornehmen. Diese sind mit hohen Kosten, die sicher vorab nicht eingeplant waren, verbunden.

Auch sollte der Grundwasserspiegel mit überprüft werden. Ist dieser zu hoch, gestaltet sich der Kellerbau als schwierig. Eine ausgehobene Baugrube, die mit Wasser voll läuft, ist ein erstes Indiz dafür. Zwar gibt es durchaus Möglichkeiten, wie der Keller wasserdicht gebaut werden kann, doch sind diese ebenfalls mit deutlichen Mehrkosten verbunden. Zusätzliche Entwässerungsmaßnahmen oder die Ausführung des Kellers in geringerer Tiefe sind ebenso möglich, erschweren den Hausbau aber dennoch.

Auf Altlasten achten

Ebenfalls können Altlasten im Boden vorhanden sein. Waren in der Nähe des Grundstücks früher Industriegebiete angesiedelt, eine Tankstelle oder gar eine Müllverbrennungsanlage, so ist das Risiko, dass das Grundstück selbst belastet ist, vergleichsweise hoch. Chemikalien, Öle, aber auch Schwermetalle können den Boden belasten und durch Sickerwasser kann es sogar zu Verunreinigungen im Grundwasser kommen, die hohe Kosten nach sich ziehen.

Aber sogar wenn das Grundstück noch nie bebaut war, ist es damit nicht automatisch frei von Gefahrenstoffen im Boden. Ob Schlacke oder Aschereste, ob Blindgänger oder Munitionslager – mitunter sind die Gefahren sogar lebensgefährlich. Deshalb ist es auch hier ratsam, sich an Nachbarn und Ämter zu wenden, um eine eventuelle Belastung zu erfragen. Diese mindert nämlich nicht nur den Wert des Grundstücks, sondern schließt dieses beispielsweise für den Gemüseanbau oder die Nutzung als Kinderspielplatz aus.

Mit einem Bodengutachten gewinnt man Klarheit

Doch trotz aller Informationen, die man vor dem Kauf einholen kann, eindeutige Klarheit bietet nur ein Bodengutachten. Das Bodengutachten kann auch geologische Gegebenheiten aufdecken, die sich innerhalb von wenigen Metern Unterschied ergeben. Selbst Altlasten, wie Schadstoffe im Boden, treten oftmals nur punktuell auf. Mit einem Bodengutachten kann das Grundstück genau überprüft werden.

Unter anderen werden hierbei

• Altlasten,
• Wasservorkommen und
• Tragkraft des Bodens ermittelt.

Dazu werden die genauen Werte gemessen, mit Grenzwerten verglichen und es werden Empfehlungen ausgesprochen. So kommt es beispielsweise zu Wechselwirkungen zwischen Bodenbeschaffenheit und der Last der Bebauung. Damit diese nicht zu Problemen am Bau führen, gibt das Bodengutachten auch wichtige Tipps zur Art des Fundaments, das verwendet werden sollte. Oftmals reicht nämlich das klassische Streifenfundament bei nicht 100-prozentig tragfähigen Untergründen nicht aus. Stattdessen muss eine Bodenplatte verwendet werden oder es muss gar eine Gründung auf Pfählen erfolgen.

Zudem gibt das Bodengutachten Auskunft darüber, wie der Keller idealerweise ausgeführt werden sollte. Abdichtungsmaßnahmen, die notwendig sind, werden dabei ebenso erläutert. Schadstoffbelastungen werden mitunter durch historische Erkundigungen festgestellt. Wenn Anhaltspunkte für eine Belastung des Bodens mit Schadstoffen gegeben sind, werden Analysen durchgeführt. Dafür finden Bohrungen an mehreren Stellen auf dem Grundstück statt. Auch Sanierungsvorschläge können dabei unterbreitet werden.

Was kostet ein Bodengutachten?

Das Bodengutachten gibt also ein großes Maß an Sicherheit für künftige Bauherren mit auf den Weg. Allerdings ist es natürlich nicht umsonst zu haben. Die durchschnittlichen Kosten belaufen sich auf 1.000 Euro, jedoch eine gut investierte Summe, bedenkt man, welche Schäden am Bau sich dadurch weitestgehend ausschließen lassen.

Altlasten können teuer werden

Gerade bei Grundstücken mit Schadstoffbelastung kann der Verzicht auf das Bodengutachten teuer werden. Denn hier haftet der Besitzer des Grundstücks. Geregelt wird dies im Bundesbodenschutzgesetz, das vom 17. März 1998 stammt und ein Jahr später in Kraft trat. Der Besitzer eines Grundstücks ist demnach verpflichtet, alle Verunreinigungen auf eigene Kosten zu beheben. Das Gesetzt sieht nicht vor, dass zunächst nach dem Verursacher der Bodenbelastung gesucht werden muss.

Wer das Bodengutachten vor dem Grundstückskauf in Auftrag gibt und feststellt, dass das Grundstück mit Schadstoffen verseucht ist, sollte auf den Kauf deshalb besser verzichten. Im Fall der Fälle kann nämlich der Käufer haftbar gemacht werden. Gezahlt werden muss bis zu der Grenze, die das Grundstück nach erfolgreicher Sanierung noch wert ist.

Weitere Kosten entstehen durch:

• Zeitverzögerungen, weil der Bau erst später beginnen kann, denn
• Baugenehmigungen werden erst nach vollständig durchgeführter Sanierung erteilt.

Diese Sanierungsmaßnahmen sind aber nicht nur kostenintensiv, sondern meist auch sehr zeitaufwändig, so dass selbst eine Finanzierung mit reichlich eingeplantem Puffer hier an ihre Grenzen stoßen kann.

Sinnvoll kann es aufgrund der gesetzlichen Regelungen auch sein, bereits im Kaufvertrag einen entsprechenden Passus einzuarbeiten. Unabhängig davon, ob Schadstoffbelastungen bereits bekannt sind, nur vermutet werden oder noch völlig unbekannt sind. Hierfür werden verschiedene Möglichkeiten geboten:

1. Kostenfreistellung des Käufers durch den Verkäufer (Verkäufer kommt für Sanierungskosten auf)
2. Kostenteilung (Käufer und Verkäufer teilen sich die Sanierungskosten)
3. Kaufpreisminderung (Kaufpreis kann nachträglich gemindert werden, wenn Altlasten festgestellt werden – hier auch an die Grunderwerbsteuer denken).

Außerdem sollte in einem solchen Fall die Verjährungsfrist berücksichtigt werden. Sie darf keinesfalls zu kurz bemessen sein. Haftungsausschlüsse des Verkäufers sind mit Vorsicht zu genießen, da dieser im Laufe der Zeit auch insolvent werden kann. In einem solchen Fall ist dagegen der Verzicht auf das Grundstück die bessere Alternative.

Alles in allem lohnt sich also die Investition in ein Bodengutachten allemal, da dieses vor unliebsamen, teils existenzgefährdenden finanziellen Überraschungen schützen kann. Zudem sollten im Kaufvertrag entsprechende Regelungen für den Fall der Fälle getroffen werden.