Die Zinsbindung für die Baufinanzierung – keine leichte Entscheidung

Marc Hammermeister

Aktualisiert am 7. Juli 2022

Marc Hammermeister

Aktualisiert am 7. Juli 2022

Für welche Hausart interessieren Sie sich?

Kostenlose Hausangebote anfordern

Ohne Finanzierung ist der Hauskauf oder -bau in aller Regel nicht zu bewerkstelligen. Meist entscheiden sich angehende Bauherren dabei für ein Annuitätendarlehen, das monatlich gleichbleibende Raten verspricht und somit auch eine gewisse Planungssicherheit bietet. Hierbei bieten die Banken oft eine Zinsbindung an, im Fachjargon auch als Sollzinsbindung bezeichnet. Dabei gibt es viele verschiedene Varianten, wie die Zinsen berechnet und vereinbart werden können. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen der

variablen Verzinsung für das Darlehen und der
Zinsbindung

Die erstere Variante sieht vor, dass sich die Höhe der Zinsen den Entwicklungen am Kapitalmarkt anpasst. Das heißt, dass die Zinsen jederzeit fallen oder auch steigen können. Der Vorteil bei dieser Variante besteht darin, dass man von fallenden Kapitalmarktzinsen zeitnah profitiert. Der Nachteil ist jedoch, dass die Planungssicherheit, die normalerweise mit einem Annuitätendarlehen einhergeht, verloren geht. Steigen die Zinsen am Kapitalmarkt, steigen auch die Zinsen für das Annuitätendarlehen. Selbst wenn die Ratenhöhe sich nicht erhöht, so fallen doch höhere Zinsen an, der Tilgungsanteil sinkt und am Ende der Laufzeit bleibt eine höhere Restschuld bestehen, die weiter finanziert werden muss. Dafür lässt sich das variabel verzinste Darlehen jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Die Bank kann hier lediglich eine Vorfälligkeitsentschädigung für die dreimonatige Kündigungsfrist berechnen, nicht jedoch für eine möglicherweise noch Jahre andauernde Zinsbindung.

Wer dagegen eine Zinsbindung vereinbart, bekommt von Veränderungen am Kapitalmarkt nichts mit. Die Zinsen werden für eine bestimmte Zeit festgeschrieben, sie verändern sich nicht, wenn die Kapitalmarktzinsen steigen oder fallen. Somit ist bereits bei Abschluss des Annuitätendarlehens klar, wie hoch die Restschuld am Ende der Laufzeit ausfallen wird. Die Zinsbindung kann fünf Jahre betragen, zehn Jahre oder auch bis zu 30 Jahre. Wird nach Ablauf der Zinsbindung keine Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Hausbank oder einem anderen Kreditinstitut gewählt, so läuft das bisherige Darlehen bis auf weiteres über die Restschuld weiter. Dann allerdings wird es meist variabel verzinst. Deshalb sind Bauherren gut beraten, sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern, sollten sie die Restschuld nicht mit einem Mal begleichen können.

Hier anfragen: Baufinanzierung - Kostenloser Vergleich der Anbieter

Zinsbindung kostet zusätzlich

Generell gilt, dass Bauherren für die Zinsbindung einen Zinsaufschlag zahlen müssen. Sie erkaufen sich die Sicherheit einer dauerhaft stabilen Verzinsung also quasi. Hierbei steigt der zu zahlende Aufschlag mit der Zinsbindungsdauer. Wird also die Zinsbindung auf fünf Jahre festgelegt, fällt der Aufschlag eher gering aus, bei einer Zinsbindung von 15 Jahren ist dieser deutlich höher.

Das liegt allerdings auch daran, dass der Kunde selbst bei einer 30-jährigen Zinsbindung bereits nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten den Vertrag kündigen kann, sollten etwa die dann gültigen Zinsen günstiger sein. Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss er in diesem Fall nicht zahlen. Die Bank indessen kann den Vertrag nicht vorzeitig kündigen. Diese extreme Sicherheit, die für den Kunden anfällt, muss er mit entsprechenden Aufschlägen bezahlen.

Ein großer Vorteil der Zinsbindung besteht darin, dass Bauherren von Anfang an genau wissen, mit welchen Raten sie zu rechnen haben und welche Restschuld am Ende bestehen bleibt. Zudem wird beim klassischen Annuitätendarlehen bereits ab der ersten Rate auch mit der Tilgung begonnen. Dadurch sinkt die Restschuld noch einmal. Am Beispiel wird dies deutlicher:

Darlehenssumme	Zinssatz	Tilgungssatz	Zinsbindung 5Jahre	Zinsbindung 10Jahre
150.000 Euro	2,50 %/p.a	2,50 %	130.000 Restschuld	107.000 Restschuld

Gibt es auch Nachteile durch die Zinsbindung?

Die Zinsbindung bietet dem Darlehensnehmer viele Vorteile, doch genauso ergeben sich daraus auch Nachteile. Der größte Nachteil besteht darin, dass man nicht einfach aus dem Darlehen aussteigen kann, was in der Praxis aus zwei Gründen üblich ist:

Verkauf der Immobilie

Wer sich vor Ablauf der Laufzeit für den Verkauf der Immobilie entscheidet, zum Beispiel weil er berufsbedingt umziehen muss, darf das Darlehen aufkündigen. Der Immobilienverkauf wird als wichtiger Grund seitens der Bank angesehen und nur bei einer Kündigung aus wichtigem Grund wird diese dem vorzeitigen Ausstieg aus der Finanzierung zustimmen. Diese Zustimmung seitens der Bank ist allerdings die Grundvoraussetzung, um vor dem Ende der Laufzeit aus dem Vertrag zu kommen.

Trotzdem ergibt sich für das Kreditinstitut ein entgangener Zinsgewinn durch den vorzeitigen Ausstieg. Um diesen aufzufangen, darf sie eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Hierbei sind richtungsweisende Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) zu beachten, wenn die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ermittelt wird.

Vorzeitige Kündigung aufgrund einer Erbschaft

Hin und wieder erhält ein Bauherr eine höhere Erbschaft. Mit dieser ist es mitunter möglich, das Annuitätendarlehen abzulösen. In einem solchen Fall liegt kein wichtiger Grund vor, die Bank kann dem vorzeitigen Ausstieg aus dem Darlehensvertrag dennoch zustimmen. Allerdings hat sie auch hier das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Dabei muss sie sich nicht an bestimmte Richtlinien halten, sondern kann die Entschädigung nach eigenem Ermessen festlegen.

Viele Bauherren denken, sie können hohe Zinsen einsparen, wenn sie die Erbschaft zur Darlehenstilgung einsetzen. Durch die mitunter horrenden Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung werden die Einsparungen jedoch häufig wieder aufgezehrt. Gleiches gilt übrigens bei einer Umschuldung, die vermeintlich bares Geld sparen hilft. Hier sollten Darlehensnehmer genau durchkalkulieren, wann und ob der vorzeitige Ausstieg aus dem Darlehen Sinn macht.

Es gibt jedoch noch eine Ausnahme: Sind Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren vereinbart, dürfen Kreditnehmer zehn Jahre nach der Auszahlung des Darlehens vorfristig kündigen. Sie müssen hier eine Frist von sechs Monaten einhalten. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung fordern.

Zinsbindung nicht nur beim Annuitätendarlehen

Die Zinsbindung an sich kann man aber nicht nur beim Annuitätendarlehen für sich nutzen. Bewährt hat sie sich in den letzten Jahren auch beim so genannten Forward-Darlehen. In der aktuellen Niedrigzinsphase wollten sich viele Bauherren die günstigen Zinsen sichern. Aufgrund der zuvor vereinbarten Zinsbindung für die Baufinanzierung wäre eine vorzeitige Kündigung, wie oben erwähnt, jedoch wenig ratsam gewesen. Mit dem Forward-Darlehen kann man sich die aktuellen Zinsen für mehrere Jahre im Voraus sichern.

Das Darlehen wird erst nach Ablauf der ursprünglichen Zinsbindung ausgezahlt. Dabei gelten dann die bei Abschluss des Forward-Darlehens vereinbarten Zinsen. Auch hier kann wiederum eine mehrjährige Zinsbindung vereinbart werden. Je länger diese andauert, desto höher fallen die Zinsen aus. Allerdings werden auch bis zur Auszahlung des Darlehens Zinsen fällig, die je nach Kreditinstitut teils deutlich schwanken können.

Lohnt sich die Zinsbindung für mich?

Anhand der verschiedenen Vor-, aber auch Nachteile, die die Zinsbindung mit sich bringt, stellt sich vielen Bauherren die Frage, ob sich eine möglichst lange Zinsbindung für sie überhaupt lohnt. Eine pauschale Antwort darauf lässt sich kaum geben. In der Regel ist es aber aufgrund der hohen Planungssicherheit und in Niedrigzinsphasen durchaus ratsam, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren. Deren Wert lässt sich sogar noch weiter steigern, wenn zusätzliche Optimierungsmaßnahmen gewählt werden.

So lassen sich mit vielen Banken Vereinbarungen zu Sondertilgungen treffen. In der Regel können Darlehensnehmer dann während der gesamten Laufzeit jährlich einen bestimmten Prozentsatz der Restschulden tilgen, ohne dass dafür zusätzliche Gebühren erhoben werden. Dabei sinkt der Geldbetrag von Jahr zu Jahr, da auch die Restschuld sinkt.

Beispiel:

Wird ein Darlehen von 150.000 Euro aufgenommen und eine jährliche Sondertilgung von bis zu fünf Prozent der Restschuld vereinbart, heißt das konkret Folgendes:

Restschuld nach 2 Jahren = 140.000 Euro

Sondertilgung kostenfrei = 7.000 Euro

Restschuld nach 10 Jahren = 100.000 Euro

Sondertilgung kostenfrei = 5.000 Euro

Bei einigen Banken gibt es zudem die Möglichkeit, während der Zinsbindung den Tilgungssatz zu verändern. Dies kann, je nach Kreditinstitut, bis zu zwei Mal während der gesamten Darlehenslaufzeit erfolgen. Ratsam ist diese Anpassung, wenn sich zum Beispiel das Einkommen deutlich besser entwickelt hat, als ursprünglich angenommen.

Durch solche zusätzlichen Vereinbarungen lässt sich die Planungssicherheit der Zinsbindung mit der Flexibilität variabler Zinsen optimal vereinbaren. So erhalten Darlehensnehmer die Vorzüge beider Varianten.

Eine Alternative besteht zusätzlich für risikofreudige Anleger. Ist bereits absehbar, dass die Zinsen in naher Zukunft deutlich fallen werden, kann man ein Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung mit variabler Verzinsung abschließen. Fallen die Zinsen tatsächlich und beginnen kurz darauf, sich wieder zu erholen, kann man das variabel verzinste Darlehen in ein Darlehen mit Sollzinsbindung umwandeln.

Welche Zinsbindungen sind ratsam?

Wie bereits eingangs erwähnt, können sich Darlehensnehmer für unterschiedliche Zinsbindungen entscheiden. Welche die Richtige ist, entscheiden die individuellen Umstände. Wer in den nächsten fünf Jahren einen größeren Geldsegen, etwa durch eine Erbschaft oder eine fällig gewordene Lebensversicherung erwartet, kann die Zinsbindung entsprechend kurz wählen. Dadurch sinken die Zinsen und das Darlehen kann zeitnah ausgelöst werden. Wer sich die derzeit günstigen Zinsen dagegen langfristig sichern will, sollte auch die Zinsbindung entsprechend lang vereinbaren.

In der Praxis zeigt sich, dass die allermeisten Bauherren eine Zinsbindung von zehn Jahren wählen. Dies geht aus einer Untersuchung von Immobilienscout24 hervor. Darin zeigte sich, dass fast die Hälfte (48,1 Prozent) der Deutschen sich für die zehnjährige Zinsbindung entschieden. Eine Zinsbindung von fünf Jahren wählten dagegen nur 6,9 Prozent der Befragten, eine Zinsbindung von 20 Jahren kam für 13,9 Prozent in Frage. Die zweithäufigste Variante der Zinsbindung ist mit 23,3 Prozent eine Bindung von 15 Jahren. Im Durchschnitt zahlten die befragten Bauherren rund drei Prozent Effektivzins für ihr Darlehen. Die monatliche Belastung lag im Mittel bei 750 Euro und die meisten Bauherren (23,5 Prozent) benötigten eine Darlehenssumme von 100.000 bis 150.000 Euro für die Finanzierung des Eigenheims.

Hier Finanzierung anfragen