Mit dem Bauspardarlehen das Eigenheim finanzieren

Der Traum vom Eigenheim kann auf vielfältige Weise finanziert werden. Zu den Klassikern dabei gehört das Bauspardarlehen. Es verspricht den Bauherren einige Vorteile, doch sollten auch die Nachteile bei dieser Finanzierungsvariante nicht außer Acht gelassen werden. Das Bausparen gliedert sich dabei in drei grundlegende Phasen:

1. Die Ansparphase
2. Die Zuteilungsreife
3. Die Darlehensauszahlung

Die Ansparphase beim Bausparen

In der Ansparphase geht es darum, das Bausparguthaben aufzubauen. Generell setzt sich das Bauspardarlehen nämlich aus dem Bausparguthaben und einem Darlehen zusammen. Die meisten Bausparkassen verlangen, dass 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme als Bausparguthaben angespart werden. Je nach Höhe der Bausparsumme ergeben sich also auch die monatlichen Raten, die aufgebracht werden müssen.

Auch die Zeit bis zur Zuteilungsreife bestimmt sich anhand der Sparleistungen sowie der Bausparsumme. Allerdings bieten die meisten Bausparkassen darüber hinaus die Möglichkeit, kostenfreie Sonderzahlungen zu leisten, um das Bausparguthaben schneller aufzubauen und damit früher in den Genuss des Bauspardarlehens zu kommen. Wegen der geringen Zinsen, die Bausparkassen auf das Guthaben gewähren, ist es zudem ratsam, staatliche Förderprogramme zu nutzen, um auf diese Weise Fördermittel anzuhäufen. Klassische Beispiele dafür sind die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage.

Die Zuteilungsreife beim Bausparen

Im zweiten Schritt des Bausparens geht es um die Zuteilungsreife. Das heißt, das Bauspardarlehen kann zur Auszahlung kommen. Um die Zuteilungsreife zu erlangen, müssen jedoch verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden:

1. Das Mindestbausparguthaben muss angespart sein (je nach Tarif 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme).
2. Die Mindestsparzeit muss erreicht sein (in der Regel 18 Monate).
3. Die vorgegebene Zielbewertungszahl muss erreicht sein.

Die Zielbewertungszahl ist dabei zu errechnen aus dem bereits angesparten Bausparguthaben und der Spardauer sowie der vereinbarten Bausparsumme. Diese Werte werden miteinander verglichen und ins Verhältnis zur Sparleistung der anderen Bausparer gesetzt. Generell gilt die Faustregel, dass eine kurze Sparphase und hohe monatliche Raten die Zielbewertungszahl bei der Bausparkasse schnell in die Höhe treiben können. Somit können die Bausparer einen früheren Zuteilungstermin erreichen.

Sowohl die Auszahlung als auch der Beginn der Darlehensphase erfolgen beim Bauspardarlehen in festgelegten Zuteilungsperioden. Zwischen den einzelnen Zuteilungsterminen können mehrere Monate liegen.

Sind die Kriterien für die Zuteilungsreife des Bauspardarlehens erfüllt, erhalten die Bausparer von der Bausparkasse eine schriftliche Anfrage, ob das Bauspardarlehen ausgezahlt werden soll. Sie können dieses Angebot vollständig annehmen, aber auch die Zuteilung nur teilweise beantragen. Ebenfalls können die angesparten Beträge lediglich ausgezahlt werden, ohne ein Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Auch das weitere Ansparen von Kapital zu gleichbleibenden Zinsen ist denkbar.

Die Darlehensphase beim Bausparen

Die dritte und letzte Phase beim Bausparen ist die Darlehensphase. Dafür muss zunächst die Zuteilungsreife erreicht sein und gleichermaßen muss der Darlehensnehmer der Zuteilung zugestimmt haben. Das Bauspardarlehen wird ausgezahlt, wobei eine Kreditgebühr von etwa zwei bis drei Prozent berechnet wird. Die Höhe der Kreditgebühr richtet sich bei den meisten Bausparkassen nach der Differenz zwischen gewählter Bausparsumme und bereits erreichtem Bausparguthaben.

Im Vergleich zum klassischen Hypothekendarlehen wird das Bauspardarlehen jedoch nur für eine kurze Laufzeit gewährt. Die Rückzahlung muss in der Regel innerhalb von sieben bis zwölf Jahren erfolgen. Daraus ergeben sich vergleichsweise hohe monatliche Raten. Auch diese setzen sich, wie beim klassischen Annuitätendarlehen, aus je einem Anteil an Zinsen und Tilgung zusammen. Insgesamt beträgt die Rate etwa 0,6 Prozent der Bausparsumme.

Bauspardarlehen eignet sich nicht für jeden Bauherren

Das Bauspardarlehen bietet Bauherren viele Vorteile. Dennoch eignet es sich nicht für jeden Bauherrn. Zu beachten sind unter anderem folgende Punkte:

• Sparzinsen sind vergleichsweise niedrig, meist zwischen 0,2 und 1,5 Prozent
• Bauspardarlehen werden zu günstigen Konditionen angeboten, unabhängig davon, wie sich der Kapitalmarkt bis zur Auszahlung entwickelt
• Darlehenszinsen belaufen sich auf etwa 1,5 bis 4,25 Prozent
• Die Regellaufzeit liegt bei nur zehn bis elf Jahren

Der größte Vorteil beim Bauspardarlehen ist die sichere Kalkulation. Schon viele Jahre vor der Inanspruchnahme des Darlehens legt man den Zins für dieses fest. Damit kann man langfristig kalkulieren. Steigen die Zinsen im Laufe der Zeit an, haben Bausparer den Vorteil, sich günstige Zinsen schon vor Jahren gesichert zu haben. Fallen die Zinsen am Markt jedoch, kann dies auch zum Nachteil für den Bauherrn werden. Zudem handelt es sich beim Bauspardarlehen um ein zweckgebundenes Darlehen. Das heißt, es darf ausschließlich für wohnwirtschaftliche Zwecke, wie den Bau oder Kauf eines Eigenheims, die Sanierung oder Modernisierung selbigens verwendet werden. Das neue Auto lässt sich mit dem Darlehen also nicht finanzieren.

Vorteilhaft ist dagegen die Flexibilität, die Bausparverträge ihren Kunden bieten. So wird fast immer ein kostenfreies Sondertilgungsrecht eingeräumt. Kommt es also zum unerwarteten Geldsegen, kann das Bauspardarlehen schon vor Ablauf der Laufzeit abgezahlt werden, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Auch die Bausparsumme kann auf diese Weise schneller erreicht werden. Gleichermaßen gilt der Bausparvertrag nach wie vor als eine der sichersten Anlageformen. Kursrisiken, wie man sie von Aktien und Fonds her kennt, gibt es nicht. Die Verzinsung wird über Jahre hinweg festgelegt und kann sich nicht verändern. Außerdem gibt es verschiedene staatliche Förderungen für das Bausparen. Dazu zählen unter anderem:

• Wohnriester
• Wohnungsbauprämie
• Arbeitnehmersparzulage

Wenngleich hier nur geringe Beträge mit einfließen, so helfen doch auch diese dabei, die Bausparsumme zu erreichen.

Nicht zu vergessen sind allerdings auch die Nachteile beim Bausparen. Das sind zum einen die kurzen Laufzeiten und daraus resultierend die hohen monatlichen Raten. Diese fallen oft deutlich höher als beim klassischen Hypothekendarlehen aus. Zudem werden die Abschlusskosten des Bausparvertrages oft als nachteilig angesehen. Sie betragen bis zu 1,6 Prozent der Bausparsumme und liegen bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro für die Modernisierung des Eigenheims bereits bei 800 Euro. Eventuell werden auch noch weitere Gebühren berechnet, so dass die Verträge sorgfältig geprüft werden sollten, bevor man sich für deren Abschluss entscheidet.

Lohnenswert ist der Bausparvertrag vor allem, wenn man ihn früh genug abschließt. Bereits mit 16 Jahren können Jugendliche sich fürs Bausparen entscheiden. Der Vorteil dabei ist: Sparen sie regelmäßige Beiträge an, können sie viel früher an das Bauspardarlehen kommen, als diejenigen Personen, die erst spät damit beginnen, für den Traum vom Eigenheim zu sparen.

Sonderform des Bausparens: Das Bausparsofortdarlehen

Für alle, die möglichst schnell ein Bauspardarlehen benötigen, ist das Bausparsofortdarlehen die richtige Wahl. Zwar ist und bleibt der klassische Bausparvertrag die beliebteste Form für die Baufinanzierung, jedoch erfordert er einen frühen Start zum Ansparen des Kapitals sowie einen Baubeginn zum geplanten Zeitpunkt. Im Leben läuft aber leider vieles nicht nach Plan. So kann die Mietwohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt werden oder aber die Bauzinsen sind gerade so günstig, dass man jetzt und nicht später bauen sollte. In diesem Fall kann das Bausparsofortdarlehen eine Alternative sein.

Das Bausparsofortdarlehen funktioniert dabei wie folgt:

1. Der Darlehensnehmer nimmt ein Darlehen bei einer Bank auf.
2. Gleichzeitig wird ein Bausparvertrag abgeschlossen.
3. Die Bausparsumme entspricht der Höhe des Darlehens.
4. Mit dem Darlehen kann das Bauvorhaben sofort umgesetzt werden.
5. Die monatliche Belastung setzt sich aus den Zinsen für das Darlehen und den Sparraten für den Bausparvertrag zusammen.
6. Auch bei dieser Variante können Bauherren die vermögenswirksamen Leistungen oder die Arbeitnehmersparzulage für sich nutzen.
7. Das Darlehen wird jedoch zunächst nicht getilgt.
8. Wird die Zuteilungsreife erreicht, findet die Umschuldung statt.
9. Ein Teil des Darlehens wird über das Bausparguthaben getilgt.
10. Das restliche Darlehen wird auf das Bauspardarlehen umgeschuldet.

Ob sich das Bausparsofortdarlehen im Einzelfall lohnt, ist nicht ganz einfach zu ermitteln. Für diese Finanzierungsform werden verschiedene Zinsen berechnet. Da sind die vergleichsweise hohen Zinsen für das anfängliche Darlehen, die vergleichsweise niedrigen Guthabenzinsen für das Bausparguthaben und die Darlehenszinsen für das Bauspardarlehen. Daraus einen Gesamteffektivzins zu ermitteln, ist für den Laien nicht einfach. Gesetzlich vorgeschrieben ist die Angabe dieses Effektivzinses zudem nur bei der Wohn-Riester-Bausparsofortfinanzierung.

Trotzdem lohnt es sich, zu vergleichen. Hierfür wird zunächst ein Volltilger-Bankdarlehen herangezogen, dessen Zinsbindung bis zum Laufzeitende anhält. Die Monatsrate sollte dabei genauso hoch ausfallen, wie die Rate für den Bausparvertrag. Je nachdem, bei welcher Variante die letzte Rate früher bezahlt wird, findet sich die günstigere Finanzierung.

Das Bausparsofortdarlehen macht vor allem in Niedrigzinsphasen Sinn. Dadurch lassen sich die heute historisch niedrigen Zinsen über viele Jahre hinweg bis in eine Hochzinsphase hinein retten. Allerdings handelt es sich beim Bausparsofortdarlehen häufig um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Diese wird von Verbraucherschützern und Finanzexperten jedoch nur wenigen Zielgruppen empfohlen. Sie kommt vor allem für Personen mit einem überdurchschnittlich hohen und überdurchschnittlich sicherem Einkommen in Frage.

Zudem wird beim Bausparsofortdarlehen in der Anfangsphase kein Cent der Schulden getilgt. Erst wenn der Bausparer zuteilungsreif ist, kann mit der Tilgung begonnen werden. Was also die meisten Bauherren im Vorfeld tun, nämlich Eigenkapital ansparen, das funktioniert beim Bausparsofortdarlehen nicht.

Förderungen für den Bausparer

Wie bereits angedeutet, gibt es zahlreiche Fördermöglichkeiten für den Bausparvertrag. Die wichtigsten wollen wir im Folgenden kurz vorstellen:

1. Arbeitnehmersparzulage – Bis zu 470 Euro jährlicher Sparleistung werden mit neun Prozent gefördert, das sind 42,30 Euro. Voraussetzung sind die mindestens siebenjährige Laufzeit und ein Einkommen, das maximal 17.900 Euro für Singles beträgt.
2. Wohnungsbauprämie – Bis zu 512 Euro Ansparungen pro Jahr werden für Singles mit 8,8 Prozent gefördert. Die Einkommensgrenze liegt bei 25.600 Euro.
3. Wohn-Riester – Grundzulage = 154 Euro, Kinderzulage = 185 Euro, Kinderzulage für Kinder, die ab 2008 geboren wurden = 300 Euro, keine Einkommensgrenzen, steuerliche Förderung im Rahmen des Sonderausgabenabzugs