Auswirkungen der aktuellen Zinsen für den Hausbau

Die Zinsen sind auf einem der niedrigsten Niveaus der letzten Jahrzehnte und in Deutschland boomt der Eigenheimbau wie nie zuvor. Jeder vierte Deutsche lebt in einem eigenen Einfamilienhaus und zusammen mit Eigentumswohnungen liegt die Eigenheimquote bei 43 Prozent. Fast jeder Zweite wünscht sich, in den eigenen vier Wänden leben zu können, doch nicht jeder kann die Kosten auf sich nehmen oder ist in der Lage, Planung und Finanzierung durchzuführen.

So verlockend die günstigen Zinsen sind, Hausbauer sollten vorsichtig sein und die Vor- und Nachteile grundlegend prüfen.

I. Aktuelle Zinslage in Deutschland und Europa

a. Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank im Blick

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank liegt bei 0,05 Prozent. Auslöser ist die schwache Konjunktur in den Euroländern und die zu niedrige Inflation. Um die Wirtschaft der Staaten wieder anzukurbeln, werden Staatsanleihen und weitere Vermögenswerte gekauft, so dass idealerweise Unternehmen und Verbraucher davon profitieren können. Eine weitere Problematik sind die niedrigen Energiepreise und die gleichzeitige Verteuerung des Euro-Raumes.

b. Prognose und Ausblick

Die Bauzinsen sind abhängig vom Immobilienmarkt, der wiederum aufgrund der Niedrigzinsen eine Zuwachsrate erhalten hat. In Ballungsräumen und für kleinere Wohnungen gibt es einen großen Markt, so dass die Quadratmeterpreise allein in Köln um 20 Prozent und in Stuttgart um 25 Prozent angestiegen sind. Der Leitzins als Koeffizient hat einen Einfluss auf die Preisentwicklung, ebenso die Pfandbriefe und die Bundesanleihen, welche wiederum für eine niedrige Rendite stehen, wenn die Leitzinsen weiterhin so niedrig bleiben.

Aktuelle-Bauzinsen.info gibt die Prognose, dass auch 2016 mit einem Zinsanstieg nicht zu rechnen sei, da die Niedrigzinspolitik der EZB beständig ist und auch das Pendant der USA, die FED, bislang keine Erhöhung des Leitzinses vorgenommen hat, wie die Wirtschaftswoche in diesem Artikel analysiert.

Es ist folglich immer noch möglich, zinsgünstige Darlehen zu erhalten und Baumaßnahmen in Angriff zu nehmen, auch wenn der aktuelle Markt weiterhin unter Beobachtung stehen sollte. Experten empfehlen eine lange Zinsbindung und eine hohe Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent, um eventuellen Engpässen rechtzeitig ausweichen zu können.

II. Empfohlene Strategien für die Finanzierungsphase

a. Kreditvergleiche – Die Bedeutung der Zinshöhe und der Laufzeit

Wer eine Immobilie erwerben oder ein eigenes Haus bauen will, wird in den meisten Fällen auf einen Kredit zurückgreifen müssen. 2014 belief sich das Volumen der vergebenen Kredite an Privatpersonen auf 1.569 Milliarden Euro.

Das Prinzip der Kreditaufnahme ist auch mit den niedrigen Zinsen nicht neu, nur warnen Fachleute davor, sich wegen ihnen in zu hohe Kredite zu stürzen. Über eine nicht ausreichende Laufzeit und hohe Nebenkosten könnte sich sonst ein Schuldenberg ansammeln, der nur schwer wieder abzubauen ist. Es ist deshalb ratsam, Kredite und Angebote miteinander zu vergleichen. Die meisten Finanzierungen von Bauvorhaben werden mit einem festen Zinssatz vereinbart, damit sich durch Schwankungen auf dem Markt keine Nachteile für beide Parteien ergeben. So kann der Bauherr planen und die Bank mit den Zinsen kalkulieren. Sind längere Zinsbindungsfristen von über 20 Jahren vorgesehen, gibt es bereits Zinsaufschläge, während kurze Laufzeiten von unter fünf Jahren nur in speziellen Fällen Sinn machen.

Während der Zinsbindungsfrist gibt es kein Kündigungsrecht, so dass auch bei günstigeren Zinsen auf dem Markt der aktuelle Satz zu bezahlen ist. An variabel verzinste Kredite ohne Zinsbindungsfrist sollten sich nur liquide Kreditnehmer heranwagen, denn starten sie bei einem niedrigen Zins und steigt dieser drastisch an, sind die Monatsbelastungen plötzlich ebenfalls sehr hoch. Deshalb ist es ratsam, alle Optionen zu durchleuchten und mit der finanziellen Situation zu vergleichen.

b. Hohe Tilgungsraten und die Problematik der Solvenz

i. Monatliche Belastung berechnen

Auch bei vermeintlich niedrigen Zinsen und einer moderaten Tilgungsrate über einen langen Zeitraum können Familien und Hausbauer ihre finanzielle Situation überschätzen. Selbst wenn bereits in das Eigenheim eingezogen werden kann – der Kredit muss meist weiterhin getilgt werden, so dass der Puffer für andere Ausgaben deutlich geringer wird. Bei einer mehrköpfigen Familie fallen viele Kosten im Monat an:

• Handy-Verträge
• Versicherung und Steuer für Auto, Haus, Rente, Krankenkasse
• Einkommenssteuer
• Lebensversicherung
• Gebühren für Kindergärten/Tagesmütter
• Hausratsversicherungen und Haftpflicht
• Lebensmittel, Kleidung, Technik
• Urlaub/Freizeitaktivitäten
• Geschenke (Geburtstag, Weihnachten)
• Garten/Haustiere

Wer die Tilgungsrate dabei zu hoch ansetzt, kommt in Probleme, den eigentlichen Lebensunterhalt zu bestreiten, inklusive einiger Extras wie Auto, Fernsehen, Unterhaltung und Geschenke. Bei einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren würde es die Familie sicherlich nicht schätzen, keine Geschenke mehr zu Weihnachten zu erhalten und auch die gemeinsamen Sommerurlaube könnten seltener werden. In der Regel gehen Fachleute von 750 Euro Lebenshaltungskosten pro Monat aus, plus 250 Euro je weitere Person. Eine Möglichkeit ist es, den maximalen Kreditbetrag anhand einer einfachen Rechnung zu erkennen:

(Finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100) / (Zinssatz in Prozent + Tilgung in Prozent)

Wer beispielsweise rund 900 Euro im Monat übrig hat, nach Abzug der Fixkosten und monatlicher Reserve, erhält bei 4,5 Prozent Zinsen und 1,0 Prozent Tilgung rund 196.000 Euro Kredit. Kommt Eigenkapital von 50.000 Euro hinzu, beläuft sich die Summe auf 246.000 Euro. Allerdings gehen davon noch zehn Prozent zusätzliche Kosten für den Bau ab.

ii. Lange Laufzeiten und befristete Stellen

Im Schnitt beläuft sich die Tilgungszeit auf zehn bis fünfzehn Jahre. Ist eine längere Laufzeit ausgewählt, kann es unter Umständen zu Veränderungen in der Lebens- und Arbeitssituation kommen, denn heutzutage sind viele Jobs befristet oder verändern sich durch Umstrukturierungen. Ein Kredit mit Bindung von 15 Jahren kann bei guten Verhandlungen bereits nach zehn Jahren wieder gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, doch wer merkt, dass die monatliche Belastung durch einen Jobverlust oder eine Jobveränderung zu groß wird, kann meist nicht so einfach aus dem Vertrag wieder heraus. Oft müssen die eigenen Lebenshaltungskosten reduziert werden, bis ein neuer Job in Aussicht ist. Einige Versicherungsunternehmen bieten Arbeitslosenversicherungen an, welche einen Teil der Finanzierung übernehmen können. Allerdings gelten diese oft nur bis zum 60. Lebensjahr und verursachen zusätzliche Kosten, die mit einzuberechnen sind. Es ist jedoch möglich, mit befristeten Stellen Kredite über längere Zeiträume aufzunehmen, wenn genügend andere Sicherheiten vorliegen. Wer sich noch in der Probezeit befindet, sollte die Kreditaufnahme jedoch nach hinten verlagern, denn das ist für die meisten Kreditgeber keine Option. Noch besser ist es, wenn ein Mitantragsteller, beispielsweise der Ehepartner, eine Festanstellung vorweisen kann.

c. Sondertilgungen und Eigenkapital einbeziehen

Bei der Abzahlung der Kredite wollen die meisten günstige Optionen für sich selbst herausschlagen. Wer beispielsweise eine Erbschaft erwartet oder andere zusätzliche Finanzquellen vor Augen hat, kann eine Sondertilgungsklausel in den Kreditvertrag eintragen lassen. So können zusätzlich zu der monatlichen Rate Extratilgungen getätigt werden, welche den Kredit schneller abbezahlen lassen. Meist sind fünf bis zehn Prozent der gesamten Summe über diese Tilgung möglich. Sinnvoll ist dies für Personen mit einem Job mit Bonuszahlungen oder Tantiemen und die sehr schnell schuldenfrei sein möchten. In Hochzinsphasen kann dieses Vorgehen ratsam sein.

Das Minimum des Eigenkapitals liegt meist zwischen zehn bis fünfzehn Prozent der gesamten Bausumme. (zum Artikel rund ums Eigenkapital) Dies hat den Vorteil, dass sich die Kreditsumme reduziert und die Banken günstigere Zinsen herausgeben. Aus dem Eigenkapital werden in der Regel Maklerprovision, Grundbuchgebühren und weitere Kosten genommen, ebenso wie Reserven für unvorhergesehene Ereignisse.

d. Knackpunkt Bonität – Kostenexplosion vermeiden

Wer einen Kredit erhalten will, muss die notwendigen Sicherheiten vorweisen können. Die Kreditwürdigkeit ist ein entscheidender Faktor, schließlich wollen die Banken sicher gehen, dass über die lange Laufzeit der Kredit zurückgezahlt werden kann. Zunächst liegen die Auskunft über Einkünfte und Vermögen vor:

• Einkommensnachweis der letzten drei Monate
• Aktueller Einkommenssteuerbescheid
• Bestehende Versicherungsverträge
• Nachweis über die vorhandenen Eigenmittel
• Personalausweis oder Reisepass

Selbstständige müssen darüber hinaus ihre letzten zwei Jahresabschlüsse angeben und eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA).

Um die Kreditkosten nicht in die Höhe zu treiben, ist eine ausreichende Bonität notwendig. Die Bank setzt hohe Kreditkosten an, wenn sie den Kreditnehmer als schwach einschätzt. Deshalb sollten diese mehrere Angebote einholen, um zu erkennen, welche Optionen vorliegen und können so im besten Fall einen günstigeren Kredit erhalten. Sind die Sicherheiten nicht ausreichend genug, verlangen viele Banken Restschuldversicherungen, welche sehr teuer werden können. Dies macht eigentlich nur bei sehr hohen Darlehenssummen Sinn, welche im Versicherungsfall die gesamte Existenz bedrohen könnten.

Tipps für die Verbesserung der Bonität:

• Schufa-Auskunft überprüfen, um eventuell unzutreffende Daten zu korrigieren.
• Konten und Kreditkarten aufräumen und zusammenlegen.
• Formalien bei der Kreditanfragen penibel beachten.
• Zahlungsrückstände vermeiden.
• Bestehende Schulden zügig tilgen.
• Bei der Schufa nur Anfrage nach Kreditkonditionen einreichen.
• Bei mäßiger Kreditwürdigkeit keinen Schufa-freien Krediten vertrauen.

III. Alternative Finanzierungsmöglichkeiten

a. KfW-Förderung unter besonderen Gesichtspunkten

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt den Neubau von Bauprojekten, die bestimmte Bedingungen erfüllen müssen. Darunter fällt das „Energieeffizient Bauen“, der Einsatz von Erneuerbaren Energien und Photovoltaik oder selbstgenutzter Wohnraum. Beispielsweise gibt es bei einem Objekt, das energieeffizient werden soll, Unterstützung ab 0,75 Prozent effektiven Jahreszins und bis zu 50.000 Euro für jede Wohneinheit.

Die Förderung der KfW richtet sich nach des Gebäudeenergiegesetzes, das effiziente Gebäude als Neubau vorschreibt. Wird das Haus zur eigenen Nutzung gebaut, übernimmt die KfW maximal 50.000 Euro, doch es werden auch energetische Sanierungen oder Photovoltaikanlagen gefördert, mittlerweile generell aber ausschließlich das KfW 40 Effizienzhaus.

b. Vollfinanzierung ohne Eigenkapital – Die Risiken

Es gibt zwei Möglichkeiten, ein Eigenheim ohne Eigenkapital zu finanzieren:

• 100-Prozent-Finanzierung
• 110-Prozent-Finanzierung

Erstere beinhaltet die Finanzierung des Kaufpreises der Immobilie über Kredite, wobei die Kaufnebenkosten vom Käufer gestemmt werden müssen. Die zweite Variante (Vollfinanzierung) deckt diese Kosten über das Darlehen oder einen weiteren Privatkredit ab. Infrage kommen nur Personen mit überdurchschnittlich guter Bonität und einem hohen sicheren Einkommen sowie einem lückenlosen Finanzierungs- und Bauplan.

Das Risiko ohne Eigenkapital zu bauen, ist hoch, denn ohne dieses verlängert sich die Laufzeit meist auf über 20 Jahre und es sind sehr hohe monatliche Raten zu zahlen. Der Sollzinssatz ist ebenso erhöht und als Schlussfolgerung lässt sich festhalten, dass eine Vollfinanzierung verdoppelte oder verdreifachte Zinskosten mit sich trägt und im Falle des Ablaufs der ersten Zinsbindung eine noch teurere Anschlussfinanzierung benötigt.

Im schlimmsten Fall kann der Kredit nicht abbezahlt werden und die Immobilie wird zwangsversteigert.

Wichtige Tipps:

• Versicherungen wie Restschuldversicherung oder Risikolebensversicherung mit einbeziehen.
• Monatliche Belastung realistisch berechnen.
• Eigenkapital über Bausparverträge generieren.
• Zwischenfinanzierungen annehmen.

c. Die Restfinanzierung – Privatkredite möglich

Wenn eine Anschlussfinanzierung aussteht, verhandeln viele Kreditnehmer mit der bestehenden Bank, sollten sich jedoch auch bei anderen Banken für bessere Konditionen umhören. Dies geschieht am besten zwei bis drei Jahre vor dem Auslaufen der Zinsbindung, um die Bauzinsen im Blick zu behalten und günstige Angebote einholen zu können.

Ein Tipp ist es, die Tilgungsrate zu erhöhen oder mindestens beizubehalten, denn so kann die Bezahlung beschleunigt vorangetrieben werden. Einige Experten empfehlen ein Volltilgerdarlehen, das die gesamte Tilgung bei einem Kreditgeber vorsieht und die eine Bindung an Laufzeit und Tilgungssätze beinhaltet. Besonders bei den niedrigen Zinsen bietet sich diese Form des Darlehens an.

Eine Alternative stellen Privatkredite dar, die über Internet-Auktionen zustande kommen. Der Kreditnehmer nennt Höhe des Kredits und gewünschte Laufzeit des Vertrages und Privatinvestoren können sich daran beteiligen. Eine Kooperationsbank wickelt die Verträge ab. Dies ist interessant für Kreditnehmer mit schlechter Schufa oder mit Wunsch nach flexiblen Laufzeiten.

d. Risiko Erbpacht

Die großen Konfessionen der evangelischen und katholischen Kirchen in Deutschland besitzen einen großen Teil der 80 Prozent der verfügbaren öffentlichen Erbpachtgrundstücke. Die Evangelische Kirchengemeinschaft kommt laut eigenen Angaben auf ungefähr 325.000 Hektar Grundbesitz, wovon der größte Teil Wald und unbebaute Fläche darstellt.

Familien, die ein Haus ohne Grundstück bauen wollen, können dieses pachten und dort ihr neues Zuhause errichten. Das bedeutet, dass der Bauherr das Grundstück mietet und nicht der neue Eigentümer des Grund und Bodens wird. Die Laufzeit der Verträge ist jedoch sehr hoch angesetzt, meist zwischen 50 und 99 Jahren und jährlich ist ein Zins zu bezahlen.Experten empfehlen eine Erbpacht nur dann, wenn Baugeldzinsen sehr hoch sind und die gewünschten Grundstücke der Region ansonsten sehr hohe Preise verlangen. Das Dauerschuldverhältnis sollten die Bauherren vorher gut durchrechnen, denn Veränderungen im Verkehrswert des Grundstücks und langfristige Zinsentwicklungen können sie nicht von Beginn an einkalkulieren.Es gibt Eigentümer, die erst nach einigen Jahren plötzlich die Zinsen anpassen und die lange Pachtbindung kann nach 30 bis 40 Jahren zu einer finanziellen Belastung werden. Außerdem besitzen die Erbpächter keine freie Eigenbestimmung über das Haus, so dass Umbau, Erweiterung oder Verkauf nicht immer einfach zu gestalten sind.

e. Bausparvertrag – Hilfreich bei niedrigen Zinsen?

Bausparverträge werden vor allem von Bauherren genutzt, die niedrige Bauzinsen für spätere Projekte einsetzen wollen. Der Vertrag bedeutet eine Verbindung von Sparplan und Darlehen, in welchem zunächst eine bestimmte Bausumme festgelegt wird. Bis zu 50 Prozent müssen die Kreditnehmer davon selbst ansparen, der Rest wird als Darlehen mit günstigen Zinsen veranschlagt. So können Bauherren aktuell niedrige Zinsen für die Zukunft nutzen. 2013 wurden in Deutschland 30 Millionen Bausparverträge verwendet, doch nicht immer gibt es dabei ein glückliches Ende.

Viele Bausparer bringen die geforderte Summe in bis zu zehn Jahren zusammen und anschließend erhalten sie das Recht, das Darlehen über die restliche Summe zu bekommen. Ein Bausparvertrag besteht also aus drei Phasen:

• Sparphase
• Zuteilungsphase
• Darlehensphase

Während der Darlehensphase muss der Kreditnehmer das Darlehen tilgen, kann dies in Raten oder vollständig tun. Viele Fachleute erklären, dass sich ein Bausparvertrag nur dann wirklich lohnt, wenn tatsächlich ein Bauvorhaben stattfindet. Allerdings können die Bausparkassen den exakten Zuteilungspunkt des Kredits nicht bestimmen und fallen Einzahler weg, ist eine Versorgung mit dem Restkredit gefährdet. Deshalb sollten Kunden auf die Bonität der Bausparkassen achten und das Bauvorhaben zügig in Angriff nehmen.

IV. Nachteile der niedrigen Zinsen – Zukunft im Blick

a. Kostenexplosion der Immobilien?

Die Preise für Immobilien steigen stetig an und besonders in Ballungsräumen gibt es jetzt bereits Verteilungs- und Versorgungsprobleme. Auch bei der Kreditvergabe können sich einige verschätzt und zu teure Investitionen eingeplant haben, die mit einer teuren Anschlussfinanzierung in zehn Jahren plötzlich nicht mehr realisierbar ist.

Gibt es ein zu hohes Kreditwachstum, können die Hauspreise in Zukunft fallen. Aktuell sind vor allem die Immobilienpreise in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München sehr hoch. Die Preise steigen schneller als die Einkommen, so dass in vielen Städten die Wohnungen im Verhältnis zum Nettoeinkommen um ein Drittel teurer geworden sind. Experten raten deshalb dazu, mehr Eigenkapital einzusetzen, um das Risiko von Ausfällen in der Zukunft zu verhindern.

b. Veränderungen der Zinsen sorgen für Preisschwankungen auf dem Markt

Die langen Laufzeiten sollen dafür sorgen, dass die Kreditnehmer im Laufe der Jahre nicht aufgrund von Preisschwankungen unterschiedlich hohe Tilgungen durchführen müssen. Doch die Veränderung der Zinsen sorgt auf dem Immobilienmarkt für Preisschwankungen, die zum Teil schwer nachzuvollziehen sind. Als sichere Anlage gelten zwar viele Immobilien, doch Wertverlust, Sanierungsbedarf und Umweltauflagen kommen ebenfalls in die Berechnung hinein. Experten befürchten eine Blase, wenn der Abstand zwischen Preis und Miete zu groß wird und die Zinsen wieder ansteigen. Auf langfristige Sicht werden in den Ballungsräumen und Großstädten mehr Immobilien benötigt, denn dort sind Arbeitsplätze und entsprechende Lebenswelten zu finden.

Doch im Gegensatz zu den USA oder anderen europäischen Ländern sind die Schwankungen in Deutschland noch relativ milde, so dass sich Käufer und Investoren noch für einige Jahre in Sicherheit wiegen können.

c. Anfangstilgungen falsch kalkuliert – hohe Restschuld

Besonders die niedrigen Zinsen können Bauherren dazu verleiten, zu hoch zu investieren und trotz einer Laufzeit von zehn bis fünfzehn Jahren und zu niedriger Anfangstilgung kann sich ein hoher Restschuldenberg angehäuft haben. Wer von Anfang an die monatliche Belastbarkeitsgrenze richtig einschätzt, kann sich ein Polster bei der Rückzahlung verschaffen, vor allem, wenn weitere flexible Möglichkeiten wie Sondertilgungen offen gehalten werden. Die Variante der 1-prozentigen Anfangstilgung ist bei hohen Kreditsummen nicht immer sinnvoll, denn besteht eine hohe Restschuld, können sich die monatlichen Ausgaben auf mehrere Hundert Euro erhöhen. Experten empfehlen die Tilgung am Anfang höher anzusetzen und die Zinsbindung zu verlängern, um genügend Raum für die Abzahlung zu erhalten, ohne die Konten zu sehr zu belasten.

d. Niedrige Zinsen und Erspartes – Zinseinbußen

Was für Immobilienkäufer und Hausbauer interessant ist, ist für viele Sparer ein großer Verlust. Die niedrigen Zinsen der EZB sorgen dafür, dass das Geld auf den Konten nicht besonders viel einbringt. Jeder Bürger verlor seit 2010 durch die niedrigen Zinsen rund 1400 Euro, die gesamte Republik hat bereits mehr als 112 Milliarden Euro verloren. Vor allem Bankeneinlagen, Rentenpapiere und Rentenfonds generieren dadurch weniger Plus auf dem Konto, was niedrige Kreditkosten nicht ausgleichen können.

Außerdem investieren Deutsche weniger in Aktien, Fonds oder Zertifikate, so dass Sparer nicht gegen die aktuelle Preispolitik angehen und die Verluste weiterhin nur hinnehmen.

V. Fazit

Wer bauen möchte, sollte dies während der Niedrigzinsphase tun, dabei jedoch auf die entsprechende finanzielle Versorgung achten. Auch wenn niedrige Zinsen für Immobilienkredite verlockend sind, so gibt es genügend Fallstricke wie zu niedrige Anfangstilgungen, Bausparverträge, die nicht für das Bauvorhaben genutzt werden oder weitere Probleme mit Erbpacht oder einer hohen Restschuld. Allerdings wird sich in den kommenden fünf bis zehn Jahren keine gravierende Veränderung ergeben, so dass die meisten Bauvorhaben aktuell eine Grundlage besitzen, rechtzeitig und im angemessenen Preis fertiggestellt zu werden. Beachten sollten Hausbauer aber die Entwicklung der Vorgaben für energetisches Bauen, da sich ansonsten ungünstige Entwicklungen für den Wert der Immobilie ergeben könnten. Außerdem ist der Bauzins im Auge zu behalten, der trotz niedriger Werte in den kommenden Jahren wieder ansteigen kann.