Keller Preise – Was kostet ein Keller im Massivhaus?

Die Mehrkosten, die für einen Keller in einem Massivhaus aufgebracht werden müssen, fallen in der Regel deutlich geringer aus, als so mancher Bauherr das erwarten würde. Bei den tatsächlichen Kosten für den Keller spielen die individuelle Ausstattung und die geplante Art der Nutzung eine wichtige Rolle. Letztendlich sollte aber das Bewertungskriterium für die Lukrativität des dabei entstehenden Aufwands der Gewinn beim Nutzerkomfort für das gesamte Massivhaus sein.

Woher stammen die in diesem Artikel genannten Zahlen?

Die nachfolgend aufgeführten Kostenangaben beruhen auf Berechnungen, die von Experten des Instituts für Bauforschung in Hannover durchgeführt wurden. Dort wurde jeweils ein Keller mit einer Grundfläche von 97,8 Quadratmetern bei einem als freistehendes Einfamilienhaus ausgeführten Massivhaus zugrunde gelegt. Die Bauexperten setzten dabei eine spätere „hochwertige Nutzung“ voraus, die einen umfassenden thermischen Schutz für den Keller unverzichtbar macht.

Wodurch werden die Basiskosten bei einem Keller im Massivhaus bestimmt?

Ein grundlegender Unterschied bei den Baukosten für einen Keller unter einem Massivhaus entsteht beispielsweise durch die zu beachtenden Differenzen beim Grundwasserstand. Liegt der Grundwasserspiegel ziemlich tief, käme die etwas günstigere Variante des Hochkellers in Frage, dessen Oberkante sich üblicherweise etwa sechzig Zentimeter über dem Boden befindet. Dort entfallen die Kosten, die bei einem hochwertigen Nässeschutz für einen Keller in einem Gebiet mit einem sehr hohen Grundwasserspiegel anfallen. Ein weiterer Vorteil wäre, dass ein Hochkeller mit natürlichem Licht versorgt werden kann. Allerdings lassen die lokalen Bauvorschriften nicht überall den Bau von Hochkellern zu. Deshalb ist es für die Bauherren und die mit der Planung beauftragten Architekten wichtig, vorher mit den zuständigen Bauämtern zu klären, ob ein Hochkeller beim jeweiligen Massivhaus in Frage kommt.

Die Bauexperten aus Hannover haben für die einzelnen Kellervarianten folgende Kostenunterschiede ermittelt:

• Kosten Hochkeller ohne Drainage 51.505 Euro
• Kosten Hochkeller mit Drainage 52.150 Euro
• Kosten der Drainage 645 Euro
• Kosten Keller mit Fußbereich im Grundwasser 66.404 Euro

Kostendifferenzen entstehen auch durch den Hochwasserschutz

Die bei einem Hochwasser am meisten gefährdeten Räume sind die Keller. Wer sein Massivhaus in einer für regelmäßige Hochwasser bekannten Region bauen lassen möchte, sollte bereits in der Planungsphase an einen effizienten Hochwasserschutz denken. Er kombiniert den bei bis ins Grundwasser hinein reichenden Kellern üblichen Spezialbeton mit ausgeklügelten Technologien bei den Kellerfenstern und Lichtschächten, für die beim Bau der Keller im Massivhaus natürlich ein Mehraufwand kalkuliert werden muss. Wie hoch dieser ausfällt, kommt immer auf die individuell verwendete Technik an:

• wasserdichte Kellerfenster als Hochwasserschutz 3.920 Euro
• wasserdichte Lichtschächte als Hochwasserschutz 480 Euro

Daraus abgeleitet betragen die Zusatzkosten für einen Hochkeller mit Drainage und Hochwasserschutz an den Fenstern 56.070 Euro. Bei einem Keller mit Abdichtung gegen hohes Grundwasser und Hochwasserschutz für die Fenster müsste ein Aufwand von 70.324 Euro eingeplant werden. Wählt der Bauherr in diesem Fall die Alternative der wasserdichten Lichtschächte, würde für den ins Grundwasser reichenden Keller eine Zusatzinvestition von 66.884 Euro benötigt.

Bei den genannten Aufwendungen wurden in den knapp fünfzig Meter langen Außenwänden des Referenzhauses von den Bauexperten aus Hannover jeweils sieben Kellerfenster bzw. Lichtschächte berücksichtigt. Beachtenswert ist an dieser Stelle, dass es bei den individuellen Kosten für den Keller unter einem Massivhaus natürlich auf die jeweils gewählte Größe der Kellerfenster und Lichtschächte ankommt.

Beim Bau der Keller im Massivhaus die Kostendifferenzen bewerten

Soll ein Massivhaus nicht mit einem Keller ausgestattet werden, wird alternativ eine Grundplatte notwendig. Dabei ist zu beachten, dass diese einen guten thermischen Schutz benötigt, um für frostsichere Flächen in den Erdgeschossbereichen zu sorgen. Auch die dafür anfallenden Kosten sind nicht ganz unerheblich:

• Kosten der Grundplatte 20.387 Euro
• Kosten der thermischen Isolierung 7.500 Euro
• Gesamtsumme 27.887 Euro

Um den tatsächlichen Mehraufwand für den Keller bei einem Massivhaus zu errechnen, müssten diese Summen vom Gesamtaufwand für den Bau des Kellers abgezogen werden. Dadurch verschiebt sich der Anteil der Aufwendungen für den Keller im Verhältnis zu den Baukosten für das komplette Massivhaus noch einmal erheblich. Werden die Chancen der Nutzung des Kellers als Garage oder Abstellraum mit berücksichtigt, bleibt am Ende gerade einmal eine etwa zehnprozentige Steigerung der Baukosten durch den Keller übrig.

Wie wirkt sich die Nutzung der Keller konkret aus?

Wer den Keller in seinem Massivhaus als Garage nutzen möchte, spart sich die Investition in eine Außengarage, die als Fertiggarage etwa 5.850 Euro kosten würde. Ein Holzschuppen als Abstellbereich kostet im Schnitt etwa 800 Euro in der einfachsten Variante. Der Bau eines hochwertigen Gartenhauses als schützende Hülle für eine eigene Sauna schlägt ebenfalls je nach Ausführung und Größe mit Summen ab etwa 1.000 Euro zu Buche. Berücksichtigt werden sollte außerdem, dass sich ein Keller auch zu anderen Nutzungszwecken ausbauen lässt, wenn baurechtliche Anforderungen wie beispielsweise die Raumhöhe bei der Planung und beim Bau beachtet werden.

Welche Mehrkosten entstehen bei einem Keller im Vergleich zur Grundplatte?

Wird anstelle des Hauses mit Grundplatte ein Massivhaus mit Keller gebaut und dieser als Tiefgarage genutzt, entstehen folgende Mehraufwendungen:

• Hochkeller ohne Drainage 17.768 Euro
• Hochkeller mit Drainage 18.413 Euro
• Keller im Grundwasser mit wasserdichten Lichtschächten 33.147 Euro
• Keller im Grundwasser mit wasserdichten Fenstern 36.587 Euro

Bei einem Hochkeller ohne Drainage würde sich der Aufwand pro Quadratmeter auf 182 Euro belaufen. Bei einem Hochkeller mit Drainage müssten 188 Euro pro Quadratmeter geplant werden. Spart ein Keller im Grundwasser mit wasserdichten Fenstern den Bau einer Außengarage, machen die Zusatzkosten etwa 374 Euro pro Quadratmeter aus.

Wie lassen sich die Baukosten beim Keller senken?

Wer einen Keller haben möchte, kann sich zwischen den Varianten Vollunterkellerung und Teilunterkellerung entscheiden. Welche Einsparungen bei einer Teilunterkellerung erzielt werden können, hängt davon ab, wie groß der Bereich ist, der einen Keller bekommen soll. Eine weitere Möglichkeit zur Einsparung bieten die Eigenleistungen, die vor allem bei einem gemauerten Hochkeller einen beträchtlichen Umfang ausmachen können. Denkbar wären hier hauptsächlich Hilfsleistungen für die mit dem Bau des Kellers beauftragten Fachunternehmen. Derartige Eigenleistungen bringen nicht nur eine Reduzierung der Rechnungsbeträge, die von den ausführenden Fachunternehmen gefordert werden. Ein steigender Umfang bei den Eigenleistungen sorgt außerdem für Vorteile bei der Finanzierung der Baukosten für das komplette Massivhaus. Eigenleistungen werden von den Banken üblicherweise dem Eigenkapital zugerechnet. Je höher der Anteil des Eigenkapitals an der Gesamtfinanzierung ist, desto günstiger fallen die Zinsen für den Baukredit aus. Auch den dadurch erzielten Zinsvorteil sollten Bauherren bei der Bewertung der Mehraufwendungen für einen Keller mit berücksichtigen.

Welche Vorteile bietet ein Keller unter einem Massivhaus?

Die wichtigsten Vorteile bei einem Keller bestehen in den vielfältigen Möglichkeiten der Nutzung. Die Palette reicht von der Verwendung als Tiefgarage über den Ausbau zu Hauswirtschaftsräumen und der Unterbringung der Heizungs- und Warmwasseranlage bis hin zur Nutzung als Hobbyraum und Wohnraum. Wer einen Keller zu Wohnraum ausbauen möchte, kann ihn später selbst nutzen und so seine Wohnfläche vergrößern. Alternativ wäre natürlich auch ein Ausbau zu einer vollwertigen Einliegerwohnung möglich. Das empfiehlt sich allerdings aufgrund der Chancen einer Vermietbarkeit nur beim Hochkeller mit Fenstern.

Welche Einkünfte lassen sich mit einer Wohnung im Keller erwirtschaften?

Welche Mieteinnahmen mit einer Einliegerwohnung im Keller erzielbar sind, hängt von zahlreichen individuellen Faktoren ab. Besonders lukrativ wäre ein solches Vorhaben im Umfeld der großen Metropolen mit eigenen Universitäten, da dort die Nachfrage nach bezahlbaren kleinen Wohnungen sehr hoch ist. Studenten haben auf der Suche nach einer günstigen Bleibe üblicherweise kein Problem mit einer Souterrainwohnung. So lassen sich Einnahmen generieren, die für eine schnelle Amortisierung der Baukosten für den Keller unter dem Massivhaus sorgen. Ein Blick auf einschlägige Immobilienportale zeigt, dass je nach Lage Kaltmieten zwischen 2,50 und acht Euro pro Quadratmeter mit Einliegerwohnungen im Souterrain erzielt werden können.

Lohnen sich Einsparungen an der thermischen Isolierung der Keller?

An der Qualität der thermischen Isolierung der Keller sollte nicht gespart werden. Eine gute Isolierung sorgt für einen Temperaturpuffer zwischen dem Boden und den Erdgeschossbereichen. Das kommt dem Nutzungskomfort der im Erdgeschoss liegenden Räume zugute, denn mit Fußkälte muss bei einem vollunterkellerten Massivhaus mit guter Isolierung der Kellerbereiche nicht gerechnet werden. Dabei entstehen wiederum Einsparungen bei den Heizkosten in den über dem Keller liegenden Wohnbereichen. Diese Reduzierung der Heizkosten ist dauerhafter Natur und wird mit den ständig steigenden Kosten für Erdöl, Erdgas und Strom als Energielieferanten für die Heizung immer lukrativer. Außerdem bietet eine bereits beim Bau integrierte hochwertige Wärmeisolierung die Chance, die Art der Nutzung der Keller im Massivhaus jederzeit verändern zu können. So könnte aus einem Lagerraum beispielsweise ein Büro, ein Fitnessraum oder ein Gästezimmer werden, ohne dass dafür nachträgliche Eingriffe in die Bausubstanz vorgenommen werden müssen.

Gute Isolierung im Keller schont die gesamte Bausubstanz

Wer als Bauherr die beschriebenen Zusatzausgaben für eine gute thermische Isolierung der Keller nicht scheut, kann etwas Gutes einerseits für den Nutzerkomfort und andererseits für die Lebensdauer des gesamten Bauwerks und die Gesundheit seiner Nutzer tun. Schlecht gegen Kälte und Feuchtigkeit isolierte Keller weisen ein erhöhtes Risiko für die Bildung von Salpeteranlagerungen auf. Diese Anlagerungen zerstören zuerst den Mörtel in den Fugen zwischen den Steinen und im Laufe der Zeit sogar die Mauerziegel. Dadurch kann die Stabilität eines gesamten Gebäudes beeinträchtigt werden. Wird durch eine gute Isolierung gegen derartige Anlagerungen und die Zerstörung der Bausubstanz vorgebeugt, kann die Nutzungsdauer eines Massivhauses auch ohne regelmäßig durchgeführte und zumeist sehr kostenintensive Sanierungsmaßnahmen erheblich verlängert werden. Außerdem werden so die von Salpeteranlagerungen und Schimmelbildung ausgehenden gesundheitlichen Gefahren für die Nutzer der Gebäude vermieden.